Si decides vender tu casa ya sea para obtener liquidez (bien dicen que los bienes son para remediar los males) o porque ya no se adapta a tus necesidades, debes de considerar que se paga un impuesto, aquí te explico cómo exentar o deducir el ISR al vender tu casa.
Prácticamente todos los ingresos que aumenten tu patrimonio están sujetos a esta carga fiscal del Impuesto Sobre la Renta (ISR) y no hacerlo te puede ocasionar problemas tributarios. Dato cultural: este impuesto fue introducido por Álvaro Obregón en 1921 mediante la Ley Centenario, en aquel entonces la tasa era de entre 1.0 y 4.0, muy diferente a la tasa actual que para las personas morales es fija del 30% y para las físicas es variable y oscila entre 1.92 y el 35%.
Régimen de enajenación de bienes Régimen General
De acuerdo al Servicio de Administración Tributaria (SAT) la Enajenación de bienes de Régimen General “es aquel en el cual las Personas Físicas obtienen ingresos derivados de toda transmisión de propiedad de bienes ya sea a través de una venta o permuta. Si realizaste una permuta o vendiste algún bien inmueble, o un automóvil, entre otros bienes, estás en este régimen. Si obtienes ingresos de este tipo debes declararlos. Si no estás inscrito en el RFC, debes inscribirte”.
¿Sobre qué cantidad debo de pagar ISR?
El pago se calcula considerando el costo fiscal actualizado del inmueble, se obtiene de la diferencia entre el monto de la compra y el monto de la venta, se deben incluir actualizaciones y depreciaciones.
¿Puedo exentar o deducir el ISR?
Sí, de acuerdo al artículo 93 de la Ley del ISR (Ingresos exentos) en el apartado XIX. Inciso a) menciona que no se pagará impuesto sobre la renta por la obtención de ingresos derivados de la enajenación de “la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV de este Título, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público conforme a dicho Capítulo.”
700,000 unidades de inversión (Udis) equivale a 3.4 millones de pesos.
Para hacer efectivo este beneficio es necesario acreditar que la casa fue habitada por el contribuyente mediante recibos de luz, de teléfono, estados de cuenta bancarios o credencial para votar con el domicilio indicado. Solo se puede exentar una vez cada tres años.
Para deducir el ISR de la venta de una casa en caso de no puedas aplicar para la exención podrás deducir algunos conceptos como:
- Gastos generados por intermediarios, como agentes inmobiliarios
- Gastos notariales
- Inversiones para mejora de la propiedad, sin que estos incluyan gastos por mantenimiento o reparaciones
- Costo comprobable de adquisición
Es importante contar con las facturas correspondientes para hacer efectiva la deducción, por eso es recomendable cuando se adquiere una propiedad conocer todos lo relacionado con la exención y deducción de ISR para contar con los medios que en un futuro permitan exentar o deducir.
¿Cómo se realiza el pago de este Impuesto?
Al tratarse de una enajenación de inmuebles se requiere protocolizar ante notario, en este sentido la Ley del ISR marca que el notario debe calcular el pago provisional que corresponda y retenerlo, así como emitir una constancia de pago y retenciones.
Es muy importante que consideres que el notario solo hace una retención provisional del ISR pero al presentar tu declaración anual es muy probable que salga a pagar más de lo que ya habías pagado por esta enajenación.
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